新政办发〔2022〕1号

新邵县人民政府办公室

关于印发《新邵县县城规划区私人住宅规划建设

管理实施办法》的通知

各乡镇人民政府，县直各相关单位：

《新邵县县城规划区私人住宅规划建设管理实施办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                               新邵县人民政府办公室

                                 2022年2月12日

新邵县县城规划区私人住宅规划建设管理实施办法

第一章  总  则

第一条  为规范县城规划区内私人住宅建设行为，节约集约利用土地，加强空间规划及建筑风貌管控，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  凡在新邵县县城规划区（含规划控制区范围，下同）内新建、改建和扩建私人住宅，均适用本办法。

第三条  本办法所称县城规划区是指县城建成区、近期建设区以及远期发展必须控制的地域范围，具体以新邵县土地利用规划、城乡规划确定的规划区范围为准。新邵县国土空间规划批准后以县国土空间总体规划确定的城镇边界线为准。

第四条  本办法所称私人住宅建设是指村（居）民自筹资金在非国有出让土地上进行以居住为目的的房屋建设，包括新建、改建、扩建等行为。

第五条  本办法所称新建，是指在原无任何建筑的土地上建设用房；扩建，是指对原有房屋进行扩大规模的建设；改建，是指对原有房屋部分或全部拆除后重新建设；紧房户是指人均建筑面积低于40平方米的住户；相关强制性条文是指与工程建设相关的国家规定的强制性标准，主要包括城乡规划、建筑工程、人民防空、电力工程、石油和化工等行业强制性条文。

第二章  分类控制

第六条  在县城规划区内建设私人住宅严格执行“一户一处宅基地”制度，坚持“统一规划、合理布局、节约用地、集中成片”的原则，符合新邵县国土空间总体规划、控制性详细规划和居民集居点修建性详细规划、老旧小区改造修建性详细规划。

第七条  县城规划区私人住宅建设划分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四类区域进行管理。

（一）Ⅰ类区域：

1.已与投资商签订协议约定的开发范围及已列入政府老旧小区整体改造、市政设施近期建设计划、近期片区开发出让的范围（近期年限为5年）；

2.城市主干道（红线宽度32米以上）两侧无集中院落的区域；

3.与规划用地性质不相符的区域。

（二）Ⅱ类区域为县城建成区，具体是指酿溪镇的沙湾、新阳、栗山、佳源、酿溪、新涟、大塘、新东、大新、长滩、官冲、土桥、塘口、石背垅、九头岩、资滨、临江、柏树、雷家坳、大田（1—5组、10—11组）、畔田（1—7组）社区。

（三）Ⅲ类区域为近期建设区，具体是指酿溪镇的谭婆、大田（6—9组）、畔田（8—15组）、佳源（原五四园艺场）社区、回龙、柘溪、王家坪、赤水、新田铺镇的塘口村。

（四）Ⅳ类区域为远期发展必须控制的地域范围，具体是指酿溪镇的会公坪（村）、韩家坪（村）。

第八条  县城规划区私人住宅建设实行分类控制。

（一）Ⅰ类区域内，第1类情形严禁新建、改建、扩建，符合改建条件的，由开发载体单位提前进行征收或采取临时过渡房安置；第2类情形不得新建和扩建，确需改建，有居民集居点的，进入居民集居点建房，无居民集居点的，原则上按原址、原面积、原产权人、原使用性质办理改建手续，确属紧房户的，可按扩建标准适当增加建筑面积；第3类情形严禁新建、改建、扩建，符合改、扩建条件的，必须进入居民集居点建房，无居民集居点的由相关部门实行货币安置或安置房安置。

（二）Ⅱ类区域不得新建、扩建私人住宅。符合改建条件的，原则上按原址、原面积、原产权人、原使用性质改建，并办理相关建设手续，符合消防安全、相邻关系人同意情况下原则上批建三层。确属紧房户的，符合消防安全、相邻关系人同意情况下可按户籍居住人数和人均最低建筑面积标准核准增加用地面积办理扩建手续。

（三）Ⅲ类区域严禁在居民集居点外新建私人住宅。符合建设条件的必须进入居民集居点按规划标准进行建设。无居民集居点条件的参照Ⅱ类区域按标准办理改、扩建审批手续后进行建设。

（四）Ⅳ类区域鼓励按照统一规划、集中成片的原则设置居民集居点进行私人住宅建设。暂不具备设置居民集居点条件的区域，在符合乡（镇）规划、村庄规划的前提下，允许按标准进行报批建设。

（五）私人住宅建设标准：建筑总层数原则上控制在三层以内，重要地段建筑层数由县自然资源局根据实际情况确定。新建住宅建设用地标准参照土地管理法实施办法执行。

第九条  严格执行“一户一处宅基地”制度。以新建、扩建、改建名义申请进入居民集居点建设私人住宅的必须全部拆除原有住宅，没有拆除的，县自然资源局及相关部门不予办理建房手续。

第十条  申请新建私人住宅的应符合第八条规定，且必须同时符合下列（一）、（二）项条件：

（一）申请人是本村（社区）原住民，在本村（社区）内从事生产经营活动，并承担本村（社区）成员同等义务。

（二）符合下列条件之一：

1.因国家、集体建设需要，原宅基地被征收且未实行货币安置或安置房安置的；

2.因自然灾害、突发性事件影响，私人住宅需要迁建的；

3.迁入农业人口落户成为村（社区）成员，且在原籍没有宅基地的；

4.因外出打工、上学、被劳动教养、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口迁回原籍后继续从事农业劳动，承担村民义务，且无住房的农业人口；

5.原籍在本村（社区）的现役军人的配偶，且配偶及子女已落户在本村（社区）组、无住房的；

6.村（居）民确需分户，原有房屋人均建筑面积低于40平方米，且已在公安机关办理分户手续的；

7.法律、法规另有规定的。

第十一条  申请改建私人住宅的必须同时符合下列（一）、（二）项条件：

（一）申请人一户只拥有一处宅基地。

（二）符合下列条件之一：

1.经房屋安全鉴定部门鉴定为D级危房的；

2.房屋建设20年以上，设计明显不合理，存在使用功能缺陷，已无法满足当前生产、生活需要的。

第十二条  凡有下列情形之一的，不得申请新建、改建、扩建私人住宅：

（一）非本村（社区）原居民申请宅基地的；

（二）申请住宅用地不符合土地利用总体规划或城乡规划的；

（三）涉及占用农用地未办理农用地转用审批的；

（四）将原有住宅以出售、赠与等形式转让、出租或擅自改作生产经营用途的；

（五）原有住宅拆迁时已按房屋拆迁安置规定进行安置的；

（六）村（居）民在原批准的宅基地以外有违法建筑而又未先行拆除的；

（七）户口虽已迁入，原籍住宅未拆除或已依法转让，且未履行本村（社区）成员同等义务的；

（八）夫妻共有一处宅基地，虽有分列的户口，再以分户为由申请宅基地的；

（九）其他不符合私人住宅建设条件的。

第十三条  符合私人住宅改建条件，但不能满足城乡规划相关强制性条文规定的，原则上按照原址、原面积、原高度、原产权人、原使用性质进行改建。

第十四条  县城规划区范围内经审批所建的私人住宅，不得变相进行房地产开发。

第十五条  县城规划区范围内公路红线宽度及两旁建筑退让距离由县自然资源部门、县交通局按城市道路规划管理办法确定。

第十六条  历史遗留问题按一事一议的形式，由县自然资源局研究提出意见，报县人民政府研究决定。

第三章  申请、审批和建设程序

第十七条  私人住宅建设申请审核程序：

（一）申请私人住宅建设的户主（以户籍户口本为准，以下简称“申请人”）向村（居）民委员会提交私人住宅建设书面申请。经村（居）民委员会讨论同意后，在本村（社区）张榜公示，公示期限为7天。公示期满无异议的，由申请人在公示期满后3日内持书面申请、户口本原件及复印件、有效身份证原件及复印件、当地村（居）委会意见、公示情况及四邻签名意见到镇自然资源所填写《村（居）民建房申请表》，报镇人民政府对其资格进行初审。

（二）县人民政府定期组织县自然资源局、县城管局、县住建局（人防办）、县交通运输局、开发载体单位、相关镇人民政府和村（居）民委员会进行现场踏勘，并召开联席会议，对申请人所提供的资料进行审查，符合建房条件的，报县人民政府审定后由镇人民政府在现场（社区宣传栏、建房位置）、新新邵、新邵发布或县政府网站进行公示，公示期7天，并拍照取证。公示期满后，对符合建房条件的申请人出具《新邵县县城规划区建设私人住宅会审表》。

第十八条  私人住宅建设审批手续办理程序：

公示期满后，申请人持《新邵县县城规划区建设私人住宅会审表》、地形图、用地红线图、建筑设计方案、建筑效果图、人防部门意见等审批所需的资料，报县自然资源局审查批准。建筑效果图由县自然资源局根据建房区域位置确定标准图样报县政府批准后交建房户实施。

第十九条  私人住宅建设程序：

（一）申请人持建设工程规划许可报县自然资源局申请放线。经县自然资源局组织放线后，房屋建设工程方可进行施工。

（二）申请人必须在施工现场设立工程标牌（由县自然资源局监制，含规划工程审批单、放样单、经批准的建设内容等），主动接受各方监督管理。

（三）房屋竣工后，申请人向县自然资源局提出规划验收申请，县自然资源局在20个工作日内组织验收，对验收合格的出具《建设工程规划条件核实意见书》。申请人持《建设工程规划条件核实意见书》以及《建设工程规划许可证》（正本）依程序办理不动产权证。

（四）私人住宅建设申请人在依法取得《新邵县县城规划区建设私人住宅会审表》12个月内未向县自然资源部门申请办理建设用地手续的，其批准建房资格自行失效。

第四章  管理职责

第二十条  县人民政府成立新邵县县城规划区私人住宅建设管理领导小组，由县长任组长，分管副县长为副组长，县纪委监委、县政府办、县自然资源局、县城管局、县住建局（人防办）、县公安局、县交通运输局、酿溪镇人民政府、新田铺镇人民政府等相关单位主要负责人为成员，负责县城规划区内私人住宅建设管理有关工作。

第二十一条  县人民政府根据近期建设需要，合理安排居民集居点的规划和建设，逐步推行统规自建（居民集居点）、统规统建（公寓或居住小区）的私人住宅和拆迁安置房建设方式。

第二十二条  镇人民政府为管理辖区私人住宅建设的责任主体，负责组织、督促各村（居）民委员会对本辖区内的私人住宅建设进行监管核查，对违法占地、违法建设行为负有发现、报告和及时制止、配合组织拆除的责任；负责会同相关载体单位落实居民集居点用地及基础设施配套建设、施工现场监督管理，负责对申请人是否符合申请条件进行初审。

第二十三条  村（居）民委员会负责本辖区内私人住宅建设日常巡查，对本辖区内的违法占地、违法建设行为负有报告、制止、监督的责任。

第二十四条  县城管局负责对县城规划区私人住宅建设行为进行日常巡查、监控和查处。

第二十五条  县自然资源局负责对私人住宅建设进行规划许可、定线验线、竣工验收；负责组织编制居民集居点的修建性详细规划，并报县人民政府审批；严格执行一户一宅基地制度；协助和配合查处违法违规建设行为。

第二十六条  县住建局（人防办）负责对城市规划区域范围内新建、改建、扩建私人住宅的人防易地建设审批以及审查居民集居点通用施工图集；负责指导乡镇人民政府加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理；指导乡镇人民政府做好房屋安全鉴定工作。

第二十七条  各开发载体单位负责开发控制区域内居民集居点基础设施配套建设、施工现场组织管理；负责落实开发控制区域内房屋、土地的征收；协助编制开发控制区域内居民集居点修建性详细规划。

第二十八条  县公安局负责加强私人住宅建设申请人的户籍管理；协助和配合县自然资源、城管部门及相关乡镇人民政府依法查处违法违规建设行为；依法打击阻挠和对抗执法等违法犯罪行为。

第二十九条  县交通局负责对县城规划区私人住宅退让国省干道两侧距离的管控。

第三十条  上述各相关责任单位行政一把手为县城规划区私人住宅建设管理工作第一责任人，分管负责人、经办人为直接责任人。

第三十一条  县纪委监委负责对私人住宅建设管理各相关职能部门和单位及其工作人员履职情况进行监督，对违纪违法行为进行立案查处和责任追究。

第三十二条  鼓励县城规划区范围内老旧院落整体改造，按照居民自愿的原则，由村（社区）或开发主体牵头，按照院落改造修建性详细规划实施。

第三十三条  鼓励以村（社区）为单位，在符合规划选址的条件下，推进居民集居点的建设。

第五章  责任追究

第三十四条  党员干部、国家工作人员参与违法违规建设私人住宅且限期不改正的，由纪检监察机关依规依纪依法从严查处。

第三十五条  各有关责任单位工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂的，有案不立，压案不查，该处罚不处罚，该移送不移送，一经发现，给予有关责任人党政纪处分，涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十六条  本办法自发布之日起实施。原《新邵县县城规划区建设私人住宅管理暂行办法》自行失效。邵阳高铁新城区、雀塘再生资源工业园区及其它乡镇内私人住宅建设管理可参照本办法执行。

抄送：县委各部门，县人武部。

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