邵阳市双清区人民政府

行政复议决定书

双府复决字〔2024〕68号

申请人：张某

被申请人：邵阳市双清区市场监督管理局，住所地邵阳市双清区东风路184号。

法定代表人：唐勇武，该局局长。

申请人对被申请人市场监督管理举报处理行为不服，于2024年7月26日向本府提出行政复议申请，本府于2024年8月1日依法已予受理。现本案已审理终结。

申请人请求：1.撤销被申请人就申请人举报事项作出的回复函；2.责令被申请人就申请人举报事项重新作出处理。

申请人称：申请人是某半岛城的业主。市房产局在2024年2月底跟小区开发商沟通过，开发商明确车位是给业主使用权，不能办理产权。被申请人在举报回复函中认为《地下车位使用权转让协议》不属于出租行为，车位物业服务费应由业主缴纳。该回复系行政不作为，侵害了申请人的合法权益。

被申请人答复称：1.被申请人对申请人的回复函符合《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）规定，应予以维持。被申请人于2024年4月23日收到申请人的线下举报，申请人认为被举报单位违法违规乱收费。经分析，申请人的举报内容虽分点罗列，但每个点所涉及内容包含一至多个职能部门的管辖权限。被申请人从高效便民、权责统一原则出发，从该举报内容中摘选出属我单位管辖的内容进行了调查答复，对不属我单位权限范围内的内容，也建议申请人向相关的住建部门、发改部门进行其他投诉或向人民法院进行诉讼。以上内容通过线下向申请人送达回复函。

属我单位权限范围内的举报，经我单位于2024年4月30日赴被举报单位调查了解，被举报单位未涉及违法收费：（1）根据《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2022〕271号）第二十五条对其溯及力的规定：本办法自2022年5月15日起施行。有效期五年。《湖南省发展和改革委员会湖南省住房和城乡建设厅关于印发〈湖南省物业服务收费管理办法〉的通知》（湘发改价调〔2017〕4号）同时废止。本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后或终止解除后按本办法规定执行。被申请人认为被举报单位和申请人所签协议在湘发改价调〔2022〕271号文件生效之前，应适用湘发改价调〔2017〕4号文件之规定。另，根据《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》（该办法2022年废止）第六条之规定，被举报单位已向主管部门提交《某·半岛前期物业服务协议》和《某半岛城商铺、住宅临时管理规约》各一份进行备案登记，且其收费均已公示。（2）被举报单位与邵阳市某房地产开发有限公司所签订的《前期物业服务合同》，该协议相关价格内容均已在相关部门备案，邵阳市发展和改革委员会在邵市发改价费〔2022〕59号文件中对其收费标准进行了批复，批复价格物业服务费为每平方1.62元/月，被举报单位在批复之前按每平方1.8元/月多收取的费用已在之后的费用中减免延期，故被举报单位所收取的前期物业管理费不属于违法收费。（3）被举报单位所收取的特约有偿服务费实际为装修管理服务费，在被申请人调查了解之前，邵阳市市场监管综合行政执法支队已责令被举报单位将该项目名称修改为“装修管理服务费”，且该项收费不属于违法收费。

2.申请人与邵阳市某房地产开发有限公司签订的《地下车位使用权转让协议》系使用权转让，不是租赁，申请人认为适用《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2022〕271号）第十八条第三款之规定是错误的。申请人（系小区业主，为乙方）与邵阳市某房地产开发有限公司（甲方）签订的《地下车位使用权转让协议》，明确约定协议内容为甲方向乙方转让某半岛城车位使用权相关事宜；另《协议》9.2条约定：乙方签订本协议时视为认可甲方委托的的物业管理公司对车位进行管理服务，使用过程中乙方应严格遵守相关车位管理条例。《前期物业服务合同》约定车位服务费为50元/月，邵阳市发展和改革委员会在邵市发改价费〔2022〕59号文件中对其收费标准进行批复，批复价格车位服务费为40元/月，被举报单位在批复之前多收取的费用已在之后的费用中减免延期，故无法适用《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2022〕271号）第十八条第三款之规定，且其不存在价格收费违法。

3.被申请人对于其他事项的处理符合《暂行办法》有关规定。对于被申请人未答复事项，根据《暂行办法》第二十五条之规定：举报由被举报行为发生地的县级以上市场监督管理部门处理。法律、行政法规、部门规章另有规定的，从其规定。根据《湖南省物业管理条例》第四条、《物业承接查验办法》第五条以及其他相关法律法规，申请人所反映相关内容应当向相关的住建部门、发改部门进行其他投诉或向人民法院进行诉讼。

经审理查明：申请人于2024年4月23日向被申请人举报称：申请人是某半岛城的业主，从2021年3月10日开发商违法交房开始，被举报单位一直违法违规向业主收费。主要包括：1.根据《湖南省物业管理条例》和《民法典》规定，物业公司接手小区之前，需要先对小区做承接查验，如果不符合是不能进驻小区的。但是被举报单位在2021年3月10日开始就对整个小区收取物业费，该行为是否涉及违法收费？2.2023年7月16日我们业主代表发函给被举报单位并跟相关负责人面对面沟通了小区的公共收益，结果给我们展示了一份非常不合理的收益公共表。被举报单位已经违法待在我们小区三年，地下停车费、电梯广告费、门口栏杆广告费、小区内地面租借费等总共才七千多元，我们要求出示明细，也被被举报单位拒绝，该行为违反《湖南省物业收费服务管理办法》第二十条的规定，请求追回我们应有的收益钱。3.从2021年9月份开始被举报单位开始违法收取地下停车场的临时停车费，我们历经三年时间找被举报单位讨要这笔公共收益费用，但是被举报单位给我们的回复是：地下停车场临时停车费是被开发商收取，他们只负责服务而已。我们多次要求被举报单位出具证据证明地下停车场是归开发商所有，而被举报单位一直推脱拒绝交出证据。该行为是否违规？4.我们业主在收房时都缴纳了一笔特约有偿服务费，被举报单位美其名曰告诉我们，这是被举报单位保安常常要帮新装修的房屋巡逻收取的一笔费用，我们业主都很纳闷，法规上没有这项收费条列。该行为涉嫌违法，请求查处。5.我们小区地下停车场的车位是没有产权的，那也就是都租给我们小区业主的。根据《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2022〕271号）第十八条规定：建设单位用于出租的地下停车位，车位物业服务费由建设单位缴纳。那么被举报单位收取我们业主的车位服务费就应当退还给我们业主。以上陈诉如有不实之处，请求查清，并维护我们的合法权益，制止乱收费行为，退还业主应得收益，并对被举报单位作出处罚。

2024年4月30日，被申请人就申请人举报事项对被举报单位进行了现场检查，检查情况为：1.墙上有悬挂营业执照；2.该公司在物业办公区域内有对收费项目的公示栏；3.根据举报的相关内容，该公司向执法人员提供了《地下车位使用权转让协议》、关于邵阳市某半岛城住宅小区项目前期物业服务收费相关批复件3份、《某半岛城前期物业服务协议》1份、某半岛城收费情况说明2份、关于某半岛城项目特约服务费回复1份；4.现场已拍摄照片2张。

2024年5月28日，被申请人就申请人举报事项作出回复：1.被举报单位于2021年3月10日开始对你们进行收取物业管理费用，新的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2022〕271号）是2022年4月1日修订执行的，被举报单位当时是根据2017年发布的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）文件的第八条、第九条规定进行收费。我局认为被举报单位收取的前期物业管理费，根据你与被举报单位签订的《某半岛城前期物业服务协议》，属于合理缴纳范围。2.被举报单位收取的特约有偿服务费实际为装修管理服务费，于2022年4月18日在邵阳市发改委批复收费标准为每平方米建筑面积0.02元/天。该项收费在被举报单位收费管理系统上设定为“特约有偿服务费”，未发现其他收取装修管理服务费的实际项目，实际没有多收取业主的费用，为表述错误，不属于价格违法。现已责令被举报单位将收费项目名称修改为“装修管理服务费”。3.该小区收取的车位物业服务费，业主与邵阳市某房地产开发有限公司签订的《地下车位使用权转让协议》，停车位使用权转让合同和停车位租赁合同两者区别在于租赁合同的订立是以出租人提供租赁物，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权。而在转让合同中出卖方转让的是标的物的所有权，受让方支付对价的目的也是为了获得标的物的所有权。我局认为该协议是授权行为，办理产权证是定权行为。故该转让协议不属于出租行为，所以该笔费用应由车位使用权的业主缴纳。4.你投诉的其他问题不属于本单位职能范围，建议你向住建部门、发改部门进行其他投诉处理或向人民法院进行诉讼。

上述事实，申请人提供了被申请人就申请人举报事项作出的回复、12345短信截图、申请人向被申请人举报违法违规收费问题的书面材料为证；被申请人提供了申请人举报违法违规收费问题的书面材料及附件、现场笔录、《某半岛城前期物业服务协议》《关于邵阳市某·半岛城住宅小区项目前期物业服务协议备案的证明》《关于某·半岛城前期物业服务费用定价的意见》《关于某·半岛城小区前期物业服务收费标准的批复》《某半岛城收取费用情况说明》《某半岛城装修垃圾费、装修管理服务费收取情况说明》、物业服务收费公示栏照片、《关于某半岛城项目特约服务费回复》《地下车位使用权转让协议》、被申请人就申请人举报事项作出的回复为证。

本府认为：本案的争议焦点是被申请人是否就申请人的举报事项正确履行法定职责。申请人在其向被申请人递交的举报违法违规收费问题的书面材料中，主张被举报单位：1.未按法律规定履行承接查验义务即开始向业主收取物业服务费违法；2.违法侵占应归业主所有的地下停车费、电梯广告费、门口栏杆广告费、地面租借费等公共收益，拒不公示收支明细；3.违法向业主收取特约有偿服务费和车位物业服务费。

对于申请人的主张1：《湖南省物业管理条例》第四条第一款规定，县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：（一）对物业服务质量进行监督管理；（三）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；（四）处理物业管理中的投诉。第六十五条规定，违反本条例第二十六条第一款规定，建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）第三十九条规定，物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。第四十一条规定，物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）第十七条规定，物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；（二）房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳。申请人（甲方）与被举报单位（乙方）在双方签订的《某半岛城前期物业服务协议》第三章第六条约定，甲方应自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用。若当地相关行政主管部门对物业服务费的收取有相关法律、法规规定的，则按该法律、法规的规定执行，且甲方到乙方处办理相关手续。第六章第十五条约定，乙方的权利义务包括：13.法律、法规规定的其他权利和义务。第七章第十八条约定，乙方不履行本协议第六章约定义务，甲方有权要求乙方在合理期限内履行；给甲方造成经济损失的，乙方应给予赔偿。根据上述规定，申请人若仅主张被举报单位未按法律规定履行承接查验义务，则投诉举报应向物业管理（房地产）行政主管部门提出，或按法律法规规定向其他具有处理职能权限的部门单位提出。该事项依法不属于被申请人的职权范围，被申请人建议申请人向其他部门投诉的回复并无不当，本府予以支持。申请人主张被举报单位未按法律规定履行承接查验义务即开始向业主收取物业服务费违法，即主张物业服务企业未按法律规定履行承接查验义务，业主不应当承担（履行）或应当免除物业服务费支付义务，此系合同纠纷，申请人可向人民法院提起民事诉讼，也可采用法律法规规定的其他途径和方式解决。申请人据此认为被举报单位违法收费并请求被申请人立案查处于法无据，本府不予支持。

对于申请人的主张2：《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第二百八十五条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。第二百八十七条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。《物业管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第四十八条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。《湖南省物业管理条例》第六十八条规定，违反本条例规定，物业服务企业、业主委员会成员侵害业主利益的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。根据上述规定，申请人主张的事项，应向房地产（物业管理）行政主管部门提出；也可以被举报单位侵权或违约直接提起民事诉讼。该事项依法不属于被申请人的职权范围，被申请人建议申请人向其他部门投诉的回复并无不当，本府予以支持。

对于申请人的主张3：一是特约有偿服务费。被申请人回复申请人和答复本府时均称，被举报单位收取的特约有偿服务费实际为装修管理服务费，根据邵阳市发展和改革委员会在邵市发改价费〔2022〕59号文件中批复收费标准为每平方米建筑面积0.02元/天，该项收费在被举报单位收费管理系统上设定为“特约有偿服务费”，未发现其他收取装修管理服务费的实际项目，为表述错误，不属于价格违法。且在被申请人调查了解之前，邵阳市市场监管综合行政执法支队已责令被举报单位将该项目名称修改为“装修管理服务费”。申请人虽对回复持不同意见，但其反对的事实和理由并不成立。因此，本府对被申请人的回复予以认可，被举报单位收取的特约有偿服务费为表述错误，不属于价格违法。二是车位物业服务费。申请人（乙方）主张与开发商（甲方）签订的《地下车位使用权转让协议》是租赁合同，车位物业服务费应按《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2022〕271号）的规定由建设单位交纳，被举报单位应当退还收取的车位物业服务费。根据案涉《地下车位使用权转让协议》，双方对使用期限的约定是：甲方同意将上述车位使用权转让给乙方，转让期限自本协议生效之日起至某半岛城商品房土地使用权期限届满时止（截止于2088年3月30日），但土地使用权得以续期的，则乙方在承担相应土地使用权费用（如有）后可继续免费使用该车位，直至该次土地使用权期限届满时止，以此类推。对转让价款的约定是：此价款中不包含车位的物业管理服务费，不含税价。对使用管理的约定是：停车场专用设施设备的维修费用由全体车位使用权人承担；乙方如需将该车位使用权转让或出租给第三方，应当将转让或出租的范围限定于本小区内的其他业主，并在物业管理中心进行变更登记。对其他事项的约定是：乙方签订本协议时视为认可甲方委托的的物业管理公司对车位进行管理服务，使用过程中乙方应严格遵守相关车位管理条例。首先，对于私权利而言，法无禁止即自由，当事人在不违反社会公德和社会公共利益以及强行性规范的前提下，订立《中华人民共和国合同法》分则或《中华人民共和国民法典》合同编未规定的无名合同应被允许。因现行的法律法规并未明确规定地下车位使用权禁止转让，故申请人与开发商签订的《地下车位使用权转让协议》合法有效，除非其另有法律法规规定的合同无效的情形。据此，被举报单位依照与申请人签订的《某半岛城前期物业服务协议》中关于物业服务费用的约定向申请人收取车位物业服务费并无违法之处。其次，租赁合同从其性质、特征而言，是一种转移财产使用权、收益权的合同，但案涉《地下车位使用权转让协议》没有租金的约定，亦未有返还原物的约定，双方均无租赁的意思表示，不符合租赁合同的特征。且从逻辑上说，从租赁合同是转移财产使用权的合同不能得出转移财产使用权的合同就是租赁合同，其他转移财产使用权的合同亦应被允许。案涉《地下车位使用权转让协议》约定，申请人对车位的使用期限与该车位所占用的国有土地使用权的剩余使用年限一致，且申请人有权另行转让该车位使用权，说明申请人有对车位进行占有、使用、处分和收益的权益。协议中虽未明确注明该车位产权状况和办理权属证书等事宜，但综合双方签约时达成的合意、合同的权利义务及合同价款等因素，仍可认定双方在订立合同时对交易标的及其产权状况均有明确认识。据此本府认为被申请人对申请人“该转让协议不属于出租行为、该笔费用应由享有车位使用权的业主交纳”的回复并无不当，申请人认为被举报单位涉嫌违法收费、应当退还收取的车位物业服务费，请求被申请人立案查处于法无据，本府不予支持。

《市场监督管理行政处罚程序规定》第十八条规定，市场监督管理部门对依据监督检查职权或者通过投诉、举报、其他部门移送、上级交办等途径发现的违法行为线索，应当自发现线索或者收到材料之日起十五个工作日内予以核查，由市场监督管理部门负责人决定是否立案；特殊情况下，经市场监督管理部门负责人批准，可以延长十五个工作日。法律、法规、规章另有规定的除外。《市场监督管理投诉举报处理暂行办法》第三十一条第二款规定，举报人实名举报的，有处理权限的市场监督管理部门还应当自作出是否立案决定之日起五个工作日内告知举报人。被申请人于2024年4月23日收到申请人的举报，2024年5月28日作出案涉回复（送达时间不明）。本府受案后，被申请人递交的答复材料中并无负责人批准延长核查期限的证据材料，也未有及时将不立案决定告知申请人的证据材料。同时，被申请人的回复没有表明结论性结果，并不符合法定形式，且未告知申请人法定救济权，程序上有所不当，但因未实质损害申请人享有的权利，本府仅予以指出。

综上，被申请人对申请人举报事项所作的回复程序上虽有不当，但并未实质损害申请人享有的权利。而申请人请求撤销被申请人作出的回复函并责令其重新作出处理，缺乏事实和法律依据，本府依法不予支持。根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本府决定如下：

维持被申请人邵阳市双清区市场监督管理局对申请人举报事项作出的回复。

申请人如不服本复议决定，可以自收到复议决定书之日起十五日内向邵阳市北塔区人民法院提起行政诉讼。

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附相关法律法规：

《中华人民共和国行政复议法》

第六十八条行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，行政复议机关决定维持该行政行为。