邵阳市人民政府办公室关于印发《邵阳市老旧小区改造实施方案》的通知

邵市政办发〔2020〕5号

各县市区人民政府，邵阳经开区、市直机关各单位：

《邵阳市老旧小区改造实施方案》己经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际认真组织实施。

邵阳市人民政府办公室

2020年4月17日

邵阳市老旧小区改造实施方案

根据《住房城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号）要求，结合我市实际，制定本实施方案。

一、基本原则

以人为本，共同缔造;政府引导，多方参与;市级统筹，区级负责;科学规划，分步实施;综合改造，基础优先。

二、适用范围

（一）市城区建成于2000年以前的小区（含独栋住宅楼）。

（二）公共设施落后，影响居民基本生活，居民改造意愿强烈。

（三）近5年未实施综合改造且未纳入今后5年规划征迁改造范围。

已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），不属于老旧小区改造范畴；以居民自建住房为主的区域和城中村暂不纳入老旧小区改造范围。拟对居民进行征收补偿安置，或者拟拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造的住宅小区（含独栋住宅楼），不得申报纳入中央补助资金支持城镇老旧小区改造计划。严禁借老旧小区改造之名变相搞房地产开发。

三、改造项目

老旧小区改造分为基础类、完善类、提升类，以基础类改造为主。水、电、气、暖、通信等运营企业应将老旧小区相应设施改造计划纳入行业改造计划，统筹推进。

（一）基础类改造

1.必改项：

（1）对C级危房维修加固；修缮漏水的屋面；整修粉刷房屋公共部位内墙与顶棚。

（2）实施小区排水管网雨污分流改造，设置单独的污水立管，将卫生间、厨房、阳台等污水全部纳入污水管道集中收集，推进雨污混接错接改造。

（3）疏浚和改造排水管网，对处于低洼地带或配有地下车库的老旧住宅小区增设排水防涝设施，提升小区防涝水平。更换破损窨井盖，清淤、改造化粪池。

（4）维修改造小区内的供水管线，实施“一户一表”。

（5）具备条件的接入管道天然气，改造和置换老旧的管道、阀门和调压箱柜等燃气设施，有条件的用户改造安装远传智能气表。

（6）维修改造小区内的供电管线，实施“一户一表”。整理归并小区内弱电线缆，拆除无用缆线，具备条件的下地铺设。

（7）对通信线路实行统一设计、统一走管，集中设置室外、楼道内光纤分配箱。

（8）对小区破损道路进行修补，对具备条件的路面公共停车位、休闲广场、人行道等进行海绵化改造。

（9）改造原有垃圾收集点、垃圾房和转运站等设施，合理设置密封式垃圾桶（箱）或垃圾分类厢房，明确大件垃圾、建筑垃圾临时堆放点；逐步取缔垃圾道、垃圾池，按标准配建垃圾收集点。改造提升小区原有老旧公共厕所。

（10）合理布置路灯管线，改造和增设公共照明设施，满足小区夜间照明和安全用电标准。

（11）清除消防通道上的障碍物，确保救护和消防通道畅通。清理楼栋间和楼道内乱堆杂物，完善消防配套设施。

（12）积极引导小区居民自愿加装电梯，具备条件的老旧小区楼房加装电梯,对安装本地生产的电梯产品的楼栋按5万元/台从该小区项目改造资金中补助。中央财政补助老旧小区改造政策终止后，本补助政策自然终止。

2.选改项：

（1）依法妥善处理老旧小区内侵占公共空间的违章建筑（构筑物）和侵占绿地、道路的违法设施。

（2）维护改造不符合相关技术、卫生以及安全防范标准的老旧二次供水设施。

（3）修缮存在安全隐患或老化的围墙、大门。鼓励采取“围墙腾退”或“拆除围墙”的方式释放内部公共空间，或打通道路微循环系统。

（4）与小区直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库(场)、污水与垃圾处理等基础设施的改造升级。

（二）完善类改造

1.必改项：

（1）利用空坪隙地规划增设停车位，合理设置机动车和非机动车停车场地。

（2）整治小区“脏、乱、差”，清理楼道各类小广告；整治餐饮油烟等环境污染问题。有条件的实施园林绿化提质升级。

2.选改项：

（1）有条件的配建邮政、快递设施和公告宣传栏；安装健身器材，增设休闲座椅，完善适老设施。

（2）完善小区安防监控设施，在小区出入口及重要区域配置安防监控设备，并建立小区监控室等。

（三）提升类改造

选改项：

（1）因地制宜规整老旧小区立面，窗户和阳台防盗网、外墙外挂空调等。

（2）增设小区党建活动室、读书阅览室、便民服务站等，提标改造城市农贸市场，配套便民市场、养老、托幼、助餐、家政、健身、便利店、医疗等配套服务设施。

（3）推进移动通信5G网络的深度覆盖，建立小区管理和服务综合信息平台；增设小区可视化大门、智能门禁系统及道闸，安装楼道智能门禁系统。推广应用具有“一杆多用”功能的小区智慧灯杆。

（4）挖掘小区历史文化内涵和特色风貌，打造特色景观、雕塑等，制作文化长廊、社区历史、文化展示墙等。

四、实施程序

（一）项目申报

1.调查摸底。三区人民政府和邵阳经开区管委会负责对辖区内老旧小区（含市直机关企事业单位、部省驻邵单位院落）情况进行调查摸底；市住房和城乡建设局负责直管公房老旧小区情况调查摸底。摸清老旧小区建成年代、占地面积、建筑面积、楼栋数、户数、拟改造的内容和群众改造意愿等基本情况，对老旧小区进行审核认定，保存好小区现状影像资料，确保调查数据真实、准确、完整并在调查摸底的基础上形成项目清单。

2.自愿申报。在征求小区全体业主意见的基础上，由业主委员会或社区协同业主代表，向街道和社区申报改造，签订《自愿改造老旧小区协议》，承诺自愿支持小区改造、接受物业管理、缴纳物业管理费和房屋维修资金、拆除违法建筑，并就小区内公共资源利用达成一致意向。

3.编制改造规划和项目库。结合老旧小区申报情况和财政承受能力，对照城市总体规划和控制性详细规划，梳理老旧小区周边空间资源，组织制订2020—2035年城镇老旧小区改造规划，建立项目库。根据实施情况对项目库进行动态调整，切实提高项目库质量，未进入项目库的项目原则上不得安排财政补助资金。

4.申报年度改造计划。三区人民政府和邵阳经开区管委会根据规划和项目库，结合本年度项目实际执行情况，制订下年度改造计划，报市住房和城乡建设局审查备案。

5.计划确定。按照“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，市住房和城乡建设局、市发展改革委、市财政局审核年度改造计划，报市人民政府审定后，上报省人民政府申请纳入年度中央补助支持城镇老旧小区改造计划。

（二）项目实施

区人民政府和邵阳经开区管委会是辖区内老旧小区改造项目实施主体，市住保中心是市直管公房老旧小区改造项目实施主体，尚未实施社会化管理的市直机关企事业单位、部省驻邵单位院落老旧小区改造，可由区人民政府负责实施或委托相应单位作为项目实施主体。

1.编制方案。项目实施单位要结合居民意愿，逐项目编制老旧小区改造初步方案，报市住房和城乡建设局审查备案。初步方案应包括改造内容、资金预算、改造实施计划、政府投入和居民自筹资金比例、物业管理方案。

2.小区公示。改造方案应在本小区公示不少于5个工作日，公示期满后，由所在街道、社区收集居民意见，反馈给项目实施主体，对方案进行修改完善，并对修改后的方案公示不少于5个工作日。

3.方案审查。两次公示后的方案，由三区人民政府和邵阳经开区管委会初审，初审合格后报市住房和城乡建设局审核通过后实施。

4.工程实施和监管。实施单位要严格按照相关法律法规和规范标准组织实施，相关部门、街道、社区要全力配合，为施工提供必要条件。建设行政主管部门应根据老旧小区综合改造提升工作的特点，对工程全过程进行监管，落实工程质量、安全生产、文明施工等管理要求。

5.项目验收。项目竣工后，市住房和城乡建设局应会同各区组织相关部门、参建单位、街道、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收通过后，各区应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。

6.长效管理。改造后的老旧小区，原则上实行专业化物业管理。对有条件成立业主大会的老旧小区，街道办事处组织成立业主大会，选举业主委员会，引入物业服务企业管理。对不能成立业主大会或者成立业主大会条件不成熟的，实行社区托管。对产权单位单一、管理责任主体明确的老旧小区，遵从居民意愿，可以继续选择产权单位管理方式，逐步引导实施市场化物业管理。老旧小区业主根据小区实际情况，也可实行业主自行管理，或者委托其他管理人管理。

五、试点示范

为充分发挥示范引领作用，形成可复制、可推广的经验，开展老旧小区改造试点，具体试点项目为大祥区仙人井老旧小区、双清区林化厂老旧小区、北塔区观音庵老旧小区及直管公房新华印刷二厂老旧小区。试点小区要做到七个结合：即供水设施（二次供水）改造与创建节水型城市相结合，排水设施改造与雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造相结合，环卫设施改造与垃圾分类工作相结合，小区道路改造与停车设施建设相结合，绿化改造与园林城市创建相结合，管线改造与强弱电入地相结合，加装电梯与无障碍设施建设相结合，坚持“一区一策”，因地制宜。

六、2020年度工作计划

（一）4月底前完成老旧小区情况调查摸底工作。

（二）5月底前完成已纳入2019年度和2020年度中央财政补助老旧小区改造计划的项目初步方案编制。

（三）6月-11月启动老旧小区改造工作，11月底前完成纳入2019年度中央财政补助老旧小区改造计划的项目改造，实现2020年为民办实事的136个项目要全部开工且完成50%投资额。

七、保障措施

（一）加强组织领导。市保障性安居工程工作领导小组统一领导全市老旧小区改造工作。三区人民政府和邵阳经开区管委会是老旧小区改造工作实施主体，具体负责辖区范围内老旧小区的改造工作。市住房保障中心负责市直管公房老旧小区改造工作。

各县市人民政府是辖区内老旧小区改造工作的责任主体，要根据辖区实际情况，参照本方案制定辖区内老旧小区改造工作的具体实施方案。

（二）多方整合资金。建立多元化的可持续资金筹措机制。坚持“谁受益、谁出资”原则，建立政府、产权单位、居民合理共担机制。一是积极争取中央补助资金、省级资金支持我市老旧小区改造工作。二是整合行业资金，三区人民政府和邵阳经开区管委会负责老旧小区各类管线改造土建施工，水、电、气、暖、通信等运营企业负责老旧小区相应水、电、气、暖、通信的行业改造。三是尚未实行社会化管理的单位院落，所在单位要利用自有资金加大对老旧小区改造的投入。四是居民出资部分可通过直接出资、使用住宅专项维修基金、提取个人公积金等方式落实。五是鼓励电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等企业进行投资，并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等途径收回改造成本的方式参与老旧小区改造。六是引导金融机构以可持续方式支持老旧小区改造。

加强项目资金监管，市发展改革委、市财政局、市住房和城乡建设局负责市本级项目改造资金分配方案起草，报领导小组同意后拨付项目实施单位。负责对县市区项目资金使用情况进行绩效评价考核，绩效评价考核结果在资金拨付方案中占一定权重。

（三）简化报建程序。建立“先建后验”的预许可机制，项目建设业主作出承诺后，即可办理预许可手续。

项目实施主体提供以下材料，即可完成审批，发放施工许可。内容包括:发改部门立项手续；规划设计条件书；满足施工需要的设计图纸及技术资料；明确五方责任主体的经济合同；农民工工资保证金、工伤保险缴存证明。

（四）加强考核督查。将老旧小区改造工作纳入对县市区人民政府的年度绩效考核，纳入对领导干部的政治建设考察。考核标准：2019年度申报的项目要全部完工；2020年为民办实事的136个项目要全部开工且完成50%投资额；委托第三方机构开展老旧小区改造居民满意度调查。考核结果与县市区职级并行指标挂钩。建立工作情况通报制度，对工作严重滞后地区的政府主要负责人、分管负责人进行约谈，对未完成任务指标的地区实行严格问责。

（五）强化宣传引导。积极运用共同缔造理念，加强老旧小区改造与基层党组织建设、社区治理体系建设的有机结合；充分发挥基层党组织在老旧小区改造中的主导作用，统筹协调社区居委会、业主委员会、物业服务公司等，共同做好宣传群众、组织群众、发动群众的工作。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治”模式，主动了解居民诉求，打造共建共治共享的社会治理格局。

附件：邵阳市城镇老旧小区改造入户调查表

附件

邵阳市城镇老旧小区改造入户调查表

备注：1.请在选择项相应“□”内划“√”；

2.黑体字加粗部分为必填项；

3.此表由当地住房城乡建设部门汇总保管，作为编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划的重要参考。