根据《邵阳市规范性文件管理办法》的规定，现对《关于公布实施洞口县城镇基准地价更新成果的通知》的起草进行以下说明。

一、制定的必要性和可行性

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014）、《国土资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发[2015]12号）等文件要求，“基准地价每三年进行一次全面更新…超过三年未更新的基准地价，不得作为出让最低价标准确定的依据，不得作为宗地评估基准地价系数修正法的依据”。2019年8月，湖南省国土资源厅办公室转发了《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（湘自然资办发[2019]77号），明确提出了至2020年，对全省城镇基准地价更新周期超过三年，需在2020年底前按照各自的时间节点完成城镇基准地价制定和发布工作。洞口县现行基准地价成果估价期日为2017年12月31日，距今近3年，应及时予以更新。

二、所引用的法律、法规、规章以及规范性文件

（1）《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国主席令第45号）

（2）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第32号）

（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第743号）

（4）《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（湖南省第九届人民代表大会常务委员会公告(第36号)

（5）湖南省国土资源厅办公室关于转发《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（湘自然资办发[2019]77号）

（6）《关于进一步加快推进湖南省公示地价体系建设和管理工作的通知》（湘自然资办发[2020]106号）

（7）《自然资源分等定级通则》（TD/T1060-2021）

（8）《自然资源价格评估通则》（TD/T1061-2021）

（9）《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2014）

（10）《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）

三、开展情况

（一）通过招投标确定技术单位。

（二）就技术单位编制的成果召开座谈会、研讨会、听证会。

技术单位严格依据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》编制形成了洞口县城镇基准地价初步成果。就该初步成果召开座谈会、研讨会，并于2021年3月16

日，召开了听证会，而后技术单位对初步成果进行进一步修改完善。

（三）成果验收

《洞口县2021年城镇基准地价更新成果》经过1年多的研究起草、反复征求意见和反复讨论修改，并报省自然资源厅组织专家评审验收。2021年12月21日，获湖南省自然资源厅《关于同意公布实施洞口县城镇基准地价更新成果的函》。更新成果符合规范性文件的制定要求，与上位法不相抵触，由县人民政府办公室按程序行文。

四、基准地价修编的内容

洞口县城镇基准地价更新主要工作内容具体为：

（一）根据影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异情况划定城镇之间的土地等别；

（二）根据城镇自然、经济、社会状况及上轮级别划分的结果，对城镇商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、工矿仓储用地土地级别进行调整及划定；

（三）在划定土地级别的基础上，分别更新城镇的商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、工矿仓储用地的级别基准地价，并针对城区测算商服用地路线价；

（四）根据各不同区域的实际情况，分别建立商服、住宅、公共管理与公共服务用地、工矿仓储用地宗地地价修正体系。

五、基准地价的内涵

（一）估价期日：估价期日定为2021年10月1日。

（二）土地用途：土地用途包括商服用地、住宅用地、工矿仓储用地及公共管理与公共服务用地。公共管理与公共服务用地细分二级类分为两类，即公共管理与公共服务用地I（机关团体用地、新闻出版用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地中的室内体育用地部分）、公共管理与公共服务用地II（公共设施用地、公园与绿地、体育用地（除室内体育用地部分））。

（三）土地权利状况：土地权利状况界定为国有出让土地使用权。

（四）土地使用年期：商服用地按40年设定，住宅用地按70年设定，工矿仓储用地按50年设定，公共管理与公共服务用地按50年设定。

（五）开发程度：土地开发程度界定为“五通一平”，即宗地红线场地外通上水、通下水、通电、通路、通讯，红线内土地平整。公共管理与公共服务用地II中公园与绿地土地开发程度界定为红线外“五通”。

（六）容积率：城区商服用地一至五级容积率分别设定为2.3、2.0、1.8、1.5、1.2，住宅用地一至五级容积率分别设定为2.8、2.3、2.0、1.8、1.5，公共管理与公共服务用地I一至五级容积率分别设定为1.8、1.6、1.4、1.2、1.0，公共管理与公共服务用地II及工矿仓储用地均设定为1.0。

（七）临街深度：针对商服用地，主干道临街深度为20米，次干道临街深度为16米，支路临街深度为12米。

洞口县自然资源局

2021年12月24日