CBDR-2023-00002

城政发〔2023〕36号

城步苗族自治县人民政府

关于印发《城步苗族自治县城镇规划区居民自建房管理实施办法》的通知

各乡镇（场）人民政府，县直相关单位：

《城步苗族自治县城镇规划区居民自建房管理实施办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

城步苗族自治县人民政府

2023年11月7日

城步苗族自治县城镇规划区居民自建房

管理实施办法

第一章  总则

第一条  为加强我县国土空间规划管理和规范城镇规划区居民自建房秩序，提升城镇人居环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《建设工程质量管理条例》《建筑工程施工许可管理办法》《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《湖南省农村住房建设管理办法》《湖南省居民自建房安全管理若干规定》《全省居民自建房安全专项整治工作及百日攻坚行动方案》（湘办发电〔2022〕35号）《邵阳市城乡规划行政技术规定》等法律法规和文件精神，结合我县实际情况，制定本办法。

第二条  城镇规划区范围内居民自建房的管理,包括建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可、建设工程竣工验收等适用本办法。

第三条  城镇规划区是指县城规划区和已依法编制镇总体规划并经批准的建制镇规划区。

县城规划区指《城步苗族自治县县城总体规划(2003-2020)(2013年修改)》所确定的规划区域，范围包括儒林镇东海社区、南桥社区、城南社区、中心社区、城东社区、石板桥社区、新田社区、八角亭社区、城北社区、双井村、杨家将村、城西村、双溪桥村、清溪村、白蓼洲村、庄稼村、冷水坪村（见附图），县国土空间总体规划（2020-2035）批准后，以批准后的中心城区范围为准。

建制镇规划区为现批准的西岩镇、茅坪镇和土桥农场管理区、丹口镇及长安营镇南山社区等镇总体规划划定范围，乡镇国土空间总体规划（2020-2035）批准后，以批准后的范围为准。

第四条  本办法所称居民自建房，是指城乡居民自行组织建设的单栋私有住房（包括附属建筑物、构筑物及其他设施）。不含房改房、集资房等需按法定程序批准的修建性详细规划进行建设的房屋。

第五条  县城现状建设用地范围内不得新建居民自建房。

第六条  新建、改（扩）建、重建居民自建房的，应当依法办理建设用地规划、建设工程规划、建筑工程施工等审批手续，按照法律、法规、规章的规定以及审批内容进行建设。批准期限内未建设的，可以依法申请延期；未依法申请延期或延期未获批准和超过批准期限未建设的，许可自行失效。

新建居民自建房一般不得超过三层（限高≦12M）。在非临城市规划道路区域居民自建房原依法批准层数超过三层的，在满足现规划控制要求的前提下，改（扩）建、重建后层数不得超过原依法批准层数。临城市规划道路且道路规划红线宽度≥24M的建筑限高≦21M（六层），道路规划红线宽度＜24M的建筑限高≦15M（四层）。

依法取得的出让地，建筑高度、面积、容积率、建筑密度等根据出让合同约定的建设规划条件进行核定。

居民建设自建房应当按照《中华人民共和国建筑法》和有关法律、法规、规章的规定，委托具备相应资质的勘察设计单位设计图纸，并委托具备相应资质的农村建筑工匠或建筑施工企业施工。我县居民自建房的设计图纸必须具有民族风格建筑元素。设计、施工单位和农村建筑工匠应当按照法律、法规、规章的规定以及合同的约定进行设计、施工。县住房和城乡建设局负责督促设计单位提供优惠服务。

第七条  申请房屋改建时，因城镇道路、居民点消防通道等规划需要对现有房屋占地进行调整退让的，退让的土地不再确权给原使用权人，属集体建设用地的退还给集体经济组织。周边有可供利用的空闲土地且权属无争议的，可以申请置换，土地权利性质属划拨的，按规定补缴土地出让金；退让土地上的建筑物、构筑物须自行拆除到位。

严禁任何单位和个人非法买卖、租赁集体土地建房。严禁任何单位和个人以建自住房为由，变相从事房地产开发。城镇规划控制区内严格实行土地有偿使用，已按划拨方式取得建设用地使用权的个人应当依法补办土地使用权出让手续，经依法批准的可以按整宗地以协议方式受让土地。城镇规划区国有建设用地使用权人需要使用本宗地周边的零星边角地的，经审查确认无法单独确定规划条件实施单宗地供应，土地使用条件符合规划1且对相邻权益人无妨害的，报经县人民政府批准后，可以合并成整宗地以协议出让方式受让土地。

第八条  居民自建房，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。建造建筑物，应当严格按照建设工程规划许可的审批内容进行建设，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等不得危及相邻不动产的安全，因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配，对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

因道路通行、排水以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。因此造成宗地使用权面积减少的，受益的相邻权利人应当给予适当的补偿。

第九条  居民自建房宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割合并或调整边界的，应具备以下条件，并经县自然资源主管部门按相关程序批准：

（一）宗地权属合法、界址清楚、面积准确、使用条件清晰；

（二）土地使用权人已缴清土地价款及相关税费，并已取得不动产权证； 

（三）宗地不存在查封等限制权利的情形；

（四）宗地存在抵押的，已取得抵押权人同意；

（五）涉及国有建设用地合宗的，宗地应为毗邻地块，土地权利性质相同；

（六）拟进行土地分宗的，分宗后的用地应具备独立使用、独立成宗的基本条件；

（七）拟分宗、合宗土地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意。

（八）法律法规规定的其他条件。

第二章  建设用地规划许可

第十条  城镇规划区内在国有土地上进行建设活动的建设单位或者个人，应当取得县自然资源局核发的建设用地规划许可证。建设用地规划许可证应当载明建设用地的位置、范围、面积、用地性质、建设规模等，并附建设用地规划条件、规划用地图件等材料。

(一)以划拨方式取得土地使用权的，须提供以下资料：

1.建设用地规划许可证申请表；

2.建设项目批（核）准文件；

3.建设项目用地预审与选址意见书（新增建设用地的提交)；

4.国土测绘报告。

(二)以出让方式取得土地使用权的，须提供以下资料：

1.建设用地规划许可证申请表；

2.建设项目批（核）准、备案文件；

3.国有建设用地使用权出让合同。

第十一条  城镇规划区内，农村居民建房由申请人提出书面建房申请，经村（社区）组签署审核意见后报乡镇(场）人民政府受理，乡镇（场）人民政府会同县自然资源局联合查看，经现场勘查和审核符合条件的，由乡镇（场）人民政府核发《农村宅基地批准书》。根据《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十四条之规定，农村村民每户宅基地面积标准涉及占用耕地的，最高不超过130平方米；使用耕地以外其他土地的，最高不超过180平方米；全部使用村内空闲地和原有宅基地的，最高不超过210平方米。其中临城市规划道路的新批宅基地临街面宽度不得大于8米。

第十二条  凡属集体经济组织且在本集体经济组织内承担相应义务并从事生产经营活动的农村村民，符合农村村民建房“一户一宅”政策规定，有下列情形之一的，可以申请住宅建设用地：

(一) 因无住房或现有住房面积明显不足，需要新建住房或扩大住房面积的；

(二) 因国家、集体建设需要，原宅基地被征收或占用，没有进行迁建安置或货币补偿安置的；

(三) 因发生或防御自然灾害以及实施村镇规划、土地整治需要迁建的；

(四) 原房屋属旧房、危房或因灾毁坏需要申请原地改建、重建的；

(五) 因子女结婚等原因分户，缺少宅基地的；

(六) 因户籍迁移成为本村集体经济组织成员，经集体经济组织分配承包责任田土，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且在原籍没有宅基地或宅基地已被依法征收的；

(七) 因外出打工、上学、参军入伍、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口回迁后继续从事农业生产，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且无住房的农业人口；

(八) 法律法规规定的其他情形。

第十三条  居民申请农村宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

(一) 申请住宅用地不符合城镇总体规划、控制性详细规划和土地利用总体规划的；

(二) 涉及占用农用地未办理农用地转用审批手续的；

(三) 不同意将原宅基地退还集体的；

(四) 一户一子（女）家庭有一处以上（含一处）宅基地的；

(五) 将原住宅出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；

(六) 户口虽已迁入的挂靠户，原籍住房未拆除、未退出或未依法处置的；

(七) 原有宅基地面积已达到规定面积标准且能够满足解决分户土地需要的：

(八) 申请宅基地未确权或土地权属有争议的；

(九) 原有住宅拆迁时已按房屋拆迁安置规划进行了安置的；

(十) 夫妻双方均为农业户口，双方户口未迁至同一集体经济组织，其中一方已有宅基地的；

(十一) 有非法占地建房行为，尚未依法处理到位的；

(十二) 非户主申请的；

(十三) 不是本集体经济组织成员的；

(十四) 国家法律法规及政策规定或县人民政府规定不予批准的。

第十四条  农村村民建房应符合“一户一宅”，分户必须符合《湖南省户籍管理条例》的规定，严格依规依程序办理分户手续。

第三章  建设工程规划许可

第十五条  城镇规划区内居民自建房应当办理《建设工程规划许可证》，应符合城市规划要求，具体规定如下：

（一）城镇国有土地上居民自建房应满足《邵阳市城市规划行政技术规定》的要求和城镇总体规划的要求，改建、重建、翻修在满足规划要求的情况下，确因原建设规模偏少需改善居住环境，建筑占地面积可核定为≦130㎡；如果原建筑占地面积大于210㎡，新核定建筑占地面积不得大于210㎡。

（二）自建房建设工程项目必须在自身用地范围内配套建设不少于一个停车位（库），且应按建筑面积每200㎡配套一个停车位（库）。

（三）将地下室或半地下室作为停车位（场）的不计容，将地上架空层作为停车位（场）且层高不超过2.2米的不计容。

（四）位于城镇近期统一改造地段内的私人住宅，允许维修、维护，不得改建、扩建、加层、增加建筑面积。

在符合法律法规规定的前提下，如有特殊情况需要突破上述规定的，报县空间规划委员会审批。

第十六条  建设工程规划许可办理办法

（一）建设工程规划审批阶段必备资料：

1.居民自建房申请报告；

2.已正式批准的规划设计文件；

3.已正式批准的居民自建房屋设计方案图和施工图（含民族风格设计，三层及以上房屋应由有设计资质的建筑设计单位设计)；

4.土地权属证明及宗地图复印件；

5.授权委托书，被授权人身份证（复印件）；

6.现状地形测量图、日照分析图；

7.四邻指界、认界签字。

（二）办理流程：

1.申请人持申报材料到县自然资源局提出申请。申报材料齐全、符合规定形式的，予以受理；申报材料不齐，不属于职权范围的，不符合法律法规规定的，不予受理，并告知理由；

2.在审查中，需补正材料的项目，业务股室负责通知补正。未通过审查的，予以退件并说明理由。通过审查的，发放《建设工程规划许可证》。

第十七条  经依法审批的居民自建房开工时，由县自然资源局组织现场放线和基础完工验线，验线符合审批要求的方可进行主体施工建设，验线不符合审批要求的责令建房人改正，否则按违法建筑予以处理。

第四章  建设工程施工许可

第十八条  城镇规划区内居民自建房在三层以上、建筑面积超过300平方米、投资超过30万元的，报县住房和城乡建设局办理《建筑工程施工许可证》后方可开工建设。由乡镇（场）人民政府牵头，县自然资源局、县住房和城乡建设局组织现场放线和基础完工验线。

第十九条  办理《建筑工程施工许可证》必须提交的资料：

（一）建房户提交《建设工程规划许可证》、身份证、户口本、安全生产责任险票据复印件；

（二）提交具有相应资质单位出具的设计图纸；

（三）提交建房户与施工单位（或具有湖南省乡村建设工匠培训合格证书的农村建筑工匠）签订的《施工合同》《居民建房质量安全责任承诺书》；

（四）提交人防、消防、民族风格建筑等联审表，由县住房和城乡建设局在5个工作日内一站式办结。

第五章  竣工验收

第二十条  城镇规划区内居民自建房在三层以上、建筑面积超过300平方米、投资超过30万元的居民自建房竣工后，建房户向县住房和城乡建设局提出竣工验收申请，由县住房和城乡建设局组织相关部门进行验收，验收合格后出具验收单。

农村居民自建房竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知或者经由村（社区）委员会告知乡镇（场）人民政府，并提出用地和规划核实申请。乡镇（场）人民政府应当在收到核实申请之日起5个工作日内，及时安排工作人员到场检查核实，核实合格的，出具用地和规划核实证明。建房村民收到核实证明后，负责组织乡村建设工匠或建筑施工企业人员对其房屋进行竣工验收，乡镇（场）人民政府应及时帮助组织设计、监理等单位人员参加。验收合格后，建房村民应当将建房资料在15日内报村（社区）委员会，由村（社区）委员会统一报乡镇（场）人民政府存档，并按规定申请办理不动产登记。乡镇（场）人民政府按照“一户一档”建立新建住房档案，档案应包括户主、承建单位或个人基本情况、设计图纸、规划许可、农村宅基地审批资料、建设审批资料、施工协议、村民建房质量安全责任承诺书、施工过程监管情况等信息，确保农村住房建设质量安全责任可溯。县自然资源局对符合登记要求、资料完备的农村住房，应及时办理不动产登记。未通过竣工验收的农村住房，不得办理不动产权登记。

第二十一条  依法取得建设工程规划许可证的建设工程竣工并完成竣工测量的需向县自然资源局申请规划验收。县自然资源局组织建设工程竣工规划核实和土地核验，经规划核实和土地核验合格的核发建设工程竣工规划核实和土地核验意见书（合格意见书是土地和房屋不动产统一登记的依据之一）。未经规划验收或者经验收不合格的，县住房和城乡建设局不得办理建设工程竣工验收备案。

第二十二条  居民自建房申请规划验收需达到如下条件：

（一）主体及配套工程建设已按审批要求完成。

（二）建筑物外墙装修完毕，地面达到硬化要求。

（三）用地范围内和因规划调整退让土地上应当拆除的建筑物、构筑物及其他设施拆除完毕。

申请规划验收应提交以下材料：

（一）《建设工程竣工规划验收申报审批表》;

（二）《建设工程放线验线测量记录表》;

（三）《建设工程规划许可证》及建设工程规划审批单;

（四）不动产权证书或批准用地资料;

（五）批准的设计方案图、施工图，包括经批准的变更图件;

（六）勘测单位出具的建设工程竣工宗地图和房屋分层图测绘成果。

第二十三条  项目占地面积按房屋外围墙体的正投影面积认定，临城镇道路以规划控制的建筑红线为准，按规划要求挑出部分正投影面积不计用地面积。土地核验超过批准规划用地面积或不按批准位置以及超工程审批内容建设的，按以下方式处理：

（一）影响规划实施，经县自然资源局认定不能采取改正措施消除影响的，不予通过规划验收，不得补办用地审批手续，并及时移交相关职能部门按有关规定处理。

（二）占用集体土地建房，超批准面积不影响规划实施或可以采取改正措施消除对规划实施影响且超占土地无权属争议的，超批准面积在10㎡以内但未超过湖南省最高用地标准的由乡镇（场）处罚，按规定收缴相关费用并经本集体经济组织同意后予以通过规划验收；超过批准面积10㎡但未超过湖南省最高用地标准的，由乡镇（场）处罚后按程序补办用地审批手续后予以通过规划验收；超过湖南省最高用地标准的，不予通过竣工验收，不得补办用地审批手续，并及时移交相关职能部门按有关规定处理。

（三）使用国有土地建房，超批准面积不影响规划实施或可以采取改正措施消除对规划实施影响且超占土地无权属争议的，超批准面积3%以下的，免于处罚，直接按规定征缴土地出让金，土地技术经济指标按现状认定，予以通过规划验收；超过批准面积3%，在10%以下的，按相关法律法规处罚后，按规定征缴土地出让金，直接补办超占面积的土地出让手续，不再重新办理用地审批手续，予以通过规划验收；超过批准面积10%，在30㎡以下的，处建设工程总造价10%罚款，按规定征缴土地出让金，重新办理用地审批手续后予以通过规划验收，属国有划拨土地的整宗地补办出让手续；超占土地面积超过30㎡的，不予通过规划验收，不得补办用地审批手续，并及时移交相关职能部门按有关规定处理。

第二十四条  规划核实建筑未按规划要求建设及超过批准规模建设的，按以下方式处理：

（一）影响规划实施，经县自然资源局认定不能采取改正措施消除影响的，不得补办工程审批手续和通过竣工验收，并及时移交相关职能部门按有关规定处理。

（二）不影响规划实施或可以采取改正措施消除对规划实施影响的：超批准建设规模在3%以下，免于处罚，不再重新办理工程审批手续，予以通过规划验收。超过批准建设规模3%，在10%以下的，按相关法律法规规定处罚后，不再重新办理工程手续，直接补办超建设规模部分手续，属国有出让土地的，按规定收缴超容积率的土地出让金，属国有划拨土地的整宗地按有关规定补办出让手续。超过批准建设规模10%的，处该建设工程总造价10%罚款，重新办理工程手续后，属国有出让土地的，按规定收缴超容积率的土地出让金，属国有划拨土地的整宗地按有关规定补办出让手续。

（三）超过建筑限高的，限期自行拆除或强制拆除，未拆除到位的，不予通过规划验收。

第六章  监督管理职责

第二十五条  村（社区）委员会负责对本辖区内的居民自建房申请人的户主身份、家庭成员、建房资格条件、四至范围进行公开讨论、审查、公示并签署意见；对辖区内居民自建房进行日常巡查，做到早发现、早制止、早报告，发现违法行为要在第一时间报告乡镇（场）人民政府；每周要对农村自建房过程中乡村建设工匠或建筑施工企业是否严格按照设计图纸、施工技术标准和操作规程施工进行检查；督促建房户应委托取得培训合格证书的乡村建设工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订施工协议。

第二十六条  乡镇（场）人民政府负责审查辖区内居民建房资格及相关资料，负责审批项目批后跟踪管理；对城镇规划区内居民自建房进行动态巡查，发现违法违规建设时责令停止建设，并依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定进行处理。乡镇（场）人民政府应严格落实日常巡查和“六到场”制度（即选址踏勘到场、定点放线到场、基坑基槽验收到场、工程重要节点到场、主体结构完工到场、竣工验收到场），并建立巡查和到场台账备查；日常巡查中要对房屋基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架、安全用火用电设施布置等进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。建立健全乡镇（场）联合执法机制，查处不按规划、不经审批、不履行基本建设程序、不按图施工等违法违规建房行为，并及时责令停工整改。建立农村住房质量安全提醒制度，指导村民委员会向建房村民发放《湖南省农村建房质量安全操作手册》。设立举报电话、举报信箱、网上举报等多种渠道，及时受理村民住房建设违法违规行为的举报和投诉。对妨碍执行公务等行为，应及时报公安部门予以处置。

第二十七条  县自然资源局负责指导本行政区域内居民自建房依法办理用地、规划手续，做好地质灾害易发地区的风险排查；负责城镇规划区内居民自建房的规划选址定点；负责审批建房整治规划及集中居住区修建性详细规划；负责居民自建房的放线、验线、用地和规划核验等技术工作；负责审批项目批后跟踪管理工作；负责对违章违法建筑的认定工作，参与违法违章建筑的拆除工作；负责城镇规划区内的居民自建房用地管理、土地利用年度计划管理，组织资料报批；负责农村村民建房占用耕地“占补平衡”工作；负责分批次批准农转用的农村村民建房用地审批。 

第二十八条 城镇规划区内，居民自建房在三层以上、建筑面积超过300平方米、投资超过30万元的，在办理《建筑工程施工许可证》后，县住房和城乡建设局负责房屋建筑工程质量安全管理和文明施工的指导；负责牵头进行工程竣工验。

工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）取得建设工程规划许可证和农村宅基地批准书，改

建、扩建居民住房具备证明符合建房条件的相关手续；

（二）完成施工合同、施工图约定的各项内容；

（三）承包人在房屋竣工后对工程质量进行了检查，确认

工程质量符合相关要求；

（四）具有地基基础、主体结构等重点部位施工过程的施

工记录和检查记录；

（五）建房居民与承包人已签署房屋质量保修书；

（六）乡镇（场）人民政府责令整改的问题，已全部整改合格；

（七）法律、法规和规章规定的其他情形。

第二十九条 农业农村主管部门负责指导农村居民自建房宅基地管理工作。

第三十条 消防监督管理部门负责指导本行政区域内居民自建房人员密集场所的消防安全管理。

第三十一条 居民自建房未取得《建设工程规划许可证》的，由县城市管理和综合执法局依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定处理；未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县自然资源局责令停止建设，并移交县城市管理和综合执法局依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定处理。

第三十二条 县自然资源、住房和城乡建设、城市管理和综合执法、农业农村水利等部门和乡镇（场）人民政府要严格审查把关，不得违规办理居民自建房相关手续；供电公司、自来水公司、燃气公司不得为未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的违法建房供电、供水、供气。

第三十三条 建房申请人故意隐瞒情况或弄虚作假骗取批准建房的，依法撤销批准文件，已经建设的，按违法建设处理。

第三十四条 村（社区）委员会工作人员参与、支持违法建房或故意隐瞒情况、弄虚作假误导工作人员调查造成工作失误的，责令改正，视情节轻重，对相关责任人员给予政务处分，涉嫌违法犯罪的，依法移送司法机关处理。

第三十五条 国家公职人员违法占地或者违规修建建筑物构筑物的、依法从严处罚，执法部门要同时移送县纪委监委依纪依规给予党纪政纪处分。

第三十六条 县自然资源、住房和城乡建设、城市管理和综合执法、农业农村水利、公安、林业、生态环境、气象、供水、供电等部门和乡镇（场）人民政府国家工作人员不认真履行职责、疏于管理，违反程序和规定办理手续，弄虚作假徇私舞弊的责令改正，并视情节轻重给予相应组织处理或政务处分；涉嫌违法犯罪的，依法移送司法机关处理。

第三十七条 党员、干部和国家公职人员利用职务影响及便利参与违法用地、违法建设，或者干涉、妨碍、阻挠违法用地和违法建设行为查处的，严格依纪依规追究其责任，构成违法的，移送司法机关处理。

第七章  附则

第三十八条  本办法自2023年11月7日起施行。此前有关城镇规划区内居民自建房的管理规定如与本办法不一致的，以本办法为准。法律、法规另有规定的，从其规定。《城步苗族自治县县城规划区个人建房规划管理办法》（城政办发﹝2021﹞9号）同时废止。

第三十九条  各乡镇（场）参照执行。